【通创物流园区观点】物流园区本该是“实而不华”的事业

    自2009年，国家把物流业列为十大振兴产业之一，从国家到地方密集出台系列扶持政策，大力发展物流产业。物流业从默默无闻、名不经传的辅助业提升到前所未有的高度，甚至被许多地方政府列为支柱产业，地方经济新增长点。物流园区作为现代物流业发展载体和行业平台，备受瞩目。

一、“风口上”的物流园区

1、国际市场疲软、国内经济放缓、工业产能过剩、新经济常态化，地方政府大力推进转型升级、结构调整，物流业作为第三产业的重要组成部分，加之行业特有的辐射和延伸能力，积极鼓励建设物流园区，推进土地优惠、税收返还、投资奖励、专项资金的举措，似乎物流园区可以“坐地收钱”。

2、在国内商业地产、住宅地产市场不景气环境下，物流地产投资价值远高于商业地产言论下，物流用地难度、成本相对较低的政策下，普洛斯、嘉民、安博、丰树等国外知名物流地产商不断被挖掘、被展现，传化、林安被树立为典型，各路资本、大型企业对物流园区关注度持续高涨，纷纷进军或追加投资物流园区，物流园区被吹到风口浪尖上。

3、随着互联网、物联网、大数据应用及电子商务发展，智慧物流园、电商物流园、跨境电商园、多式联运基地、绿色物流园、物流信息平台、物流交易APP等概念和产品层出不穷，物流园区风光无限、前途一片光明。

 二、“隐痛着”的物流园区

短短几年，全国建成或拟建的物流园区达到1210个，东部沿海每县不少于2个，中西部每地级市不少于一个，预计未来全国物流园区的数量将超过3000多个。然而，华丽的表象下，物流园区实际情况如何呢。

1、“想而不落”。地方政府提出建设辐射全省、全区、全国甚至跨国的大型物流园区、物流产业园的设想，规划了少着500亩、多着几千亩、甚至几万亩的物流用地，成立物流园区管委会、领导小组。但3年、5年过去了，一如既往、依然如故，设想就是无法落地。为什么？招不到商，找不到投资企业，没钱建设基础设施，没有用地指标。

2、“划而不建”。物流园区投资企业，编制漂亮的物流园区规划文本，制作高大上的效果图，拿到价格优惠的土地资源。然而2年、3年过去了，围着大片土地放任长草，就是不开工不建设。为什么？没有资金、不知道建设怎样物流园区，建成后能否到达预期收益心里没底，不敢贸然砸钱建设。

3、“建而难营”。物流园区企业克服土地、政策、资金困难，建设大批库房、宏伟商务楼、宽阔道路。但回头却发现园区外，物流企业日益增多、车辆来来往往，一派繁华景象，而园区内一直冷冷清清。为什么？招不到商，设施与需求不符，成本过高。

4、“营而无利”。物流园区通过政府扶持，大幅度优惠政策，投入大量人力物力，把各种物流企业、货代中介招商进物流园区，人来人往、车流不息，看似一片生意兴隆。但1年2年3年就是亏、亏、亏，难以实现盈利。为什么？投资很大、成本很高、盈利模式找不到，靠着低廉房租还不够支付利息。

三、“实而不华”的物流园区

物流园区作为现代物流产业的发展载体，不仅仅是物流地产，而是物流产业的服务平台，是物流资源集聚化、集约化的地理空间，是现代城市功能的不可或缺的部分。物流园区不能像商业地产、住宅地产一样，能满足广大投资者的需求，短期内快速实现销售获利，不能像单纯物流地产精准定位细分市场，实现稳定价值回报。物流园区不能光靠设想、概念、政策就能成功，在规划、建设、运营每个环节都需要脚踏实地，更需要作为一项事业，而不是“一味玩虚”。

1、战略选择。不管是什么类型企业，投资物流园区都必须是发展战略选择，必须由企业一把手亲自统帅。物流园区不仅投资额很大，投资回收期很长，而且变现能力也比较差；物流园区成功与否对政策依赖性也比较强；再者，目前物流园区招商、运营管理人才极其缺乏。投资企业要充分分析内外部环境因素和自身优劣势资源，分析物流园区与发展战略是否相符，决策是否进入物流园区。

2、项目选址。一方面物流园区项目选址要充分考虑到多种交通方式联通和内外通道顺畅；另一方面要深度研究地方政府对园区政策扶持力度以及承诺可靠性。除了一些国内外知名企业可以自由选址用地外，大多数需要与地方整体规划相符，而地方配套建设、政策兑现能力、产业发展水平直接影响物流园区成败。

3、发展规划。目前，国内很多物流园区对前期市场调研、分析不够充分，结果建成后与政府期望不符，与企业需求不符，不被市场认可，造成“骑虎难下”局势。物流园区项目前期，要详细开展多层面、大范围、多对象的市场调研分析（包括政府、产业、物流企业、工商企业、同类园区等），并结合发展趋势，合理规划物流园区定位、功能设置、规模设置、建筑形式、开发时序等。

4、设计建设。物流园区是时代新产物，国内专业规划设计团队比较少。物流园区建筑设计建设与普通房产差异比较大。如通道、坡度、层高、承重、装卸平台、雨棚等都有特殊要求，加之采光、照明、冷库等节能环保要求，以及立体库、流水线等信息化、智能化的需求。物流园区设计建设稍有不慎，就会造成项目硬伤，直接影响设施使用和效率。

5、资本运作。物流园区投资总量大、投资时间长、各板块盈利模式不一样，同时物流园区是物流基础设施集聚地，是物流产业平台。如何有效开展物流园区资本运作，低成本筹措建设资金，盘活存量资产，实现合理现金流量，是保障物流园区开发、建设、运营的重要前提和保障。

6、推广招商。物流园区不同于商业地产目标客户可以无限大，物流园区是实用型地产，只有实际需求客户才会来。园区推广不是越华丽越好，而是要需要精准推广渠道、手段。招商靠光低廉租金政策远远不够，需要专业团队，切实优惠措施，可行招商方案。此外，还需要地方政府配套实实在在鼓励、引导政策。

7、运营服务。物流园区不是天然“聚宝盆”、“摇钱树”。随着平台经济、共享经济模式发展，物流园区靠租金、交易提成已经越来越难维持正常运营。如何依托园区集聚客流、货流、资金流、信息流，创新运营模式、商业模式，聚少成多，将地主式运营提升为服务式、集成式运营，是实现物流园区健康、长期发展的关键。

                       通创物流咨询   胡建廷