【通创物流园区观点】普洛斯是如何做物流园区规划和运营？

物流地产NO.1--普洛斯
    普洛斯是一家新加坡上市的全球领先的物流基础设施服务商和提供商，在全球的总资产为190亿美元，已经拥有2690万平米的物流园区。普洛斯是混合经营的带有中资背景的公司，业务网络主要在中国、日本、巴西三个国家，在中国已经进入了34个城市，主要枢纽城市都有普洛斯的物流园区，总建筑面积达到了1940万平米，已经建成园区的面积达到了960万平米。
    普洛斯在中国十多年运作积累了七百多家优质客户，其中跨国公司占60%。最近，越来越多的本土企业也成为普洛斯的客户，如第三方物流、电子商务、零售医药等，十年中普洛斯得到了客户的认可，如DHL供应链北亚太区行政总裁给普洛斯的评价：“不仅是因为普洛斯优越的选址和高品质的设施能够满足业务发展需要，同时也是由于普洛斯的专业团队为我们在原址扩租、仓库改造和推荐优惠政策等方面给予了积极的支持与配合，普洛斯是我们值得信赖的合作伙伴”。
规划--普洛斯的园区规划
    物流园区规划是一个全面、系统的流程，可分为物流园区可行性分析，园区选址，园区内部功能结构设计与布局三个部分。园区的选址是物流园区投资建设非常重要的环节，好的位置是决定物流园区成本控制的关键因素，好的选址也意味着物流园区成功了一半。如果要投资建设一个园区，要弄清楚园区的定位、园区的客户源、园区的类型，是商贸物流性的园区、产业基地型的园区、运输枢纽型的物流园区还是综合型物流园区。
园区规划有几项原则:
第一：经济合理性的原则。
需要从以下几个方面考虑：一是物流现状分析和预测情况；二是园区区位情况；三是园区交通条件；四是园区产业及消费支撑条件；五是基础设施情况。
第二：整体规划和适度超前的原则。
园区投资的时候，要考虑到五年、十年以后的情况，包括园区的发展、产业的发展以及客户的发展，所以在做整个物流园区规划的时候，眼光一定要超前。
管理--物流园区运营管理
    在具体的运营管理中，普洛斯提出了“双C法则”。第一，资金。园区的开发建设是否能够引进很好的资金，低资金成本，对做物流园区，或者物流地产都很重要；第二，客户。是否有优质的客户，客户能不能跟着园区的网络一起扩散，这也是整个物流园区很重要的环节。园区运营管理的核心就是客户，企业的生存之道是抓住客户，所以在物流园区管理中，很重要的一点就是客户，客户的需求在哪里，客户的需求是怎么样，园区怎么去满足客户。
普洛斯一直保持90%的出租率，有四点原因：
一、普洛斯的物流园区定位很清晰。普洛斯对整个物流园区投资建设有很严密的项目评估流程，通过这个评估流程，以及客户需求的分析，很明确要建设什么样的园区，在哪里投资建园区。园区建设前期的设计是相当重要，所以在做任何物流园区建设的时候，前期的设计一定要做细做扎实，否则方向错了，整个项目就错了。
二、有效的客户管理系统。有了客户，就需要把客户很好管理起来。客户在哪些地方有新的需求，客户在哪里有扩展的需求，普洛斯有一整套CRM的系统，对客户全程跟踪，能够更好地满足客户未来的扩张。
三、全面的激励和营销。物流园区很重要指标是出租率，无论是普洛斯前线的物业经理，还是办公室的文职人员，有时间的话，都会去推销普洛斯。
四、注重客户满意率。普洛斯不断地去改进和创新，中国物流园区还处于比较初级的阶段，有很多新技术、新方法可以引入。普洛斯在这方面也在不断地提升和探讨，希望通过这样的提升和探讨，不断满足客户日益增长的多样化需求。
合作--物流园区合作
    普洛斯致力于设施网络平台和物流资源整合平台建设，形成一种开放、多种合作的模式。合作模式可分为四大类：
第一种是股权合作模式：利用客户的资源跟普洛斯做合作建立股权合作模式，股权的合作比例可以协商。
第二种是资产管理模式：对于已经建成的需要管理和运作的物流园区，可以和普洛斯签订资产管理服务协议，通过普洛斯专业化的资产管理团队，更好地提升园区服务的品质和园区的出租率。
第三种是股权合作+资产管理的模式：既可以参股，也可以合资建设。
第四种是服务商的战略联盟：普洛斯搭建整合的平台，欢迎第三方物流平台，设施设备企业能够跟普洛斯联合，形成战略联盟，共享客户的资源，更好地服务整个物流业、产业的客户。
案例--普洛斯苏州物流园
    普洛斯苏州物流园是普洛斯于2004年进入中国的第一个项目，是跟苏州工业园区合资的项目，拥有50多万平米占地，服务55家国内外知名的客户，是华东地区现在规模最大、综合实力最强、专业化的物流园区。物流园区有很好的地理位置，位于沪宁高速公路出口处，不仅服务于整个园区工业，也可以服务长三角市场的配送。
    普洛斯正在做O2O的创新，以此来增强客户的服务体验。初步在苏州园区做一些试点，作为打造产品的“服务中心”??由园区现场服务点、基于微信的信息平台两大模块构成。园区现场服务点是基于现有物业服务进行提升和功能拓展，并引入外部服务资源，形成“基础物业服务+增值物业服务”的一体化服务能力；基于微信的信息平台，可为各类用户提供便捷的工具（如服务申请、协作执行、评估），亦便于一定的信息服务和用户交互。通过引入第三方服务厂商在服务平台中，来更好地为园区内的客户服务。

                   --来源：互联网 通创物流咨询整理发布